평택시 2023년도 부동산 시장 전망 (평택역 고덕 지제 화양지구 브레인시티)

오늘은 2023년 평택시 부동산 시장을 전반적으로 예상해 보는 포스팅을 작성해 보려고 합니다.

먼저 평택을 A부터 E 지역까지 5곳으로 나누어 보았는데요.
A 지역은 평택 구도심 지역,  B 지역은 지제역 인근과 동삭동입니다. C 지역은 고덕 신도시 D지역은 브레인시티입니다. E 지역은 화양지구입니다. 

평택시 지도

A 지역 : 평택 구도심

 

합정주공 재건축 세교 1구역 재개발이 포함되어 있는 지역인데요. 합정주공 1, 2단지는 관리처분 인가가 2022년 상반기에 되었습니다. 그러나 아직 현장에 펜스를 설치하지 않은 것으로 보아 이주 및 현금 청산 문제가 남아있는 것으로 판단됩니다. 합정주공 3, 4단지는 이제 정비 구역이 지정된 단계입니다. 1, 2단지의 경우 2017년에 정비 구역에 지정되어 관리 처분까지 무려 5년이 걸렸습니다. 따라서 3, 4단지는 시간이 많이 필요한 상황으로 판단되고요 아직도 넘어야 할 산이 많이 남아 있는 것으로 볼 수 있겠습니다. 그리고 입지도 살펴봐야겠죠. 1, 2단지의 경우 평택역까지 도보 18분정도 소요되며 3, 4단지에서는 도보로 11분이 소요되는 것을 확인할 수 있네요.

마찬가지로 A 구역에 속해 있는 세교 1구역 재개발에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.

세교 1구역도 2022년 상반기에 관리처분 인가가 되었으며 현재는 이주 및 현금 청산 중에 있는 것으로 판단됩니다. 다만 세대수의 대부분이 임대로 계획되어 있고 요진건설이 시공사인데 시공사 인지도가 낮다는 부분이 아쉽습니다. 입지를 살펴보면 지제역과 평택역 중간에 위치하여 두 개역 모두 도로 이용은 어렵다는 점이 아쉽습니다.

B 지역 : 지제역 인근과 동삭동

이 지역은 이미 활성화가 많이 되어 있는 지역인데요. 그래도 공동주택 부지가 내 필지는 남아 있는 상황입니다. 현재 동삭동 센트럴 자이 및 더샵 지제역 센트럴 파크 등은 작년 최고가 대비 20%에서 30% 정도 조정을 받고 있는 상황입니다. 2023년에도 금리 인상 소비 심리 위축 등으로 인하여 더욱더 조정을 받을 가능성이 있는 것으로 판단됩니다. 하지만 조정받는 중에도 옥석은 있다고, 지제역 센시티가 대표적인 예 입니다. 지제역과 가장 가깝기 때문이겠죠. 그리고 이 지역의 경우 대부분 입주 10년 이내의 단지들이어서 비교적 쾌적한 주거 환경을 보입니다. 이 지역에는 입주 예정인 단지들도 있는데요. 2022년 12월 현재 동삭동 이편한세상 지제역이 1516세대 규모인데, 입주를 시작하였으며 2023년 6월에는 평택 지지역 자이가 1052세대 입주 예정에 있습니다. 그리고 지제역 서측에도 역세권 개발이 예정되어 있습니다. 다만 사업이 지지부진하다 보니 2022년 11월에 평택시에서 환지 처분 방식에서 공공 개발로 전환한다고 발표하였습니다. 향후 개발 상황을 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 확실한 것은 고덕 삼성을 중심으로 지제역 인근과 고덕 신도시가 평택의 새로운 중심축이 될 것으로 보입니다. 

C 지역 : 고덕 신도시

고덕 신도시의 경우 초창기에는 많이 핫했으나 이번 부동산 침체로 인하여 많이 꺾이긴 하였습니다. 그럼에도 불구하고 2022년 11월에 분양한 대방 디에트로와 대광 로제비앙이 청약시장에서 선방을 거두었는데요.삼성의 힘이 대단한 것 같습니다. 다만 고덕 신도시 역시 이미 입주한 아파트 시세가 많이 내려왔습니다. 향후 고덕 신도시에 분양하는 아파트에 청약 생각이 있으시다면 고덕 신도시의 가격이 어느 정도 선에서 방어하는지를 지속적으로 모니터링할 필요성이 있겠습니다. 아무래도 하락장에서는 더욱더 신중하게 판단해야겠죠. 

D 지역 : 브레인시티

현재 중흥토건에서 기반 공사를 진행하고 있는데요. 고덕 신도시 동측에 위치하며 산업시설 용지와 주거용지가 계획되어 있습니다. 2023년부터 분양을 시작하지 않을까 예상하며 고덕 신도시만큼 성공적으로 착륙할 수 있을지는 조금은 의문이 드는 곳이기도 합니다. 가장 중요한 것은 시장 상황에 맞는 합리적인 분양가라고 생각되는데요. 합리적인 분양가로 분양하기를 희망합니다. 기대가 많이 되고 있는 지구입니다.

 

E 지역 : 화양지구

화양 지구는 올해 이편한세상 2개 단지와 포레나 평택 화양이 미분양을 맞이하였는데요. 미분양 후 영업을 통하여 현재 어느 정도 분양한 단지도 있고 고전하고 있는 단지도 있습니다. 하지만, 미분양은 빠른 속도로 해소될 것으로 보입니다. 휴먼빌 퍼스트시티가 분양 완판된걸로 봐서 관심도가 상당히 높은 지역인 곳임을 알 수 있었습니다. 앞으로 분양 예정인 곳이 또 있습니다. 힐스테이트 평택 화양이 1571세대로 분양을 앞두고 있는데요. 현재 홈페이지는 12월 오픈 예정인데 아직 확정은 아니라서 내년으로 넘어갈 수 있을 것 같기도 합니다. 아무래도 이미 화양 지구에 미분양 물건이 있기 때문에 상당히 부담을 느낄 것으로 보입니다. 현 시장 상황에서는 마찬가지로 고전할 것으로 예상되고요. 화양 지구의 수많은 개발 호재와 발전 가능성이 있기는 하지만 아무래도 평택 전체내에서 현재 입지가 가장 딸리는 것은 어쩔 수 없는 사실입니다.